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某地区土拍的楼面价是13000,开发商要卖多少才能保本,是如何计算的? <#21---->

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苏州土拍的楼面价是13000,开发商要卖多少保本?

我们来计算一个合理销售价吧,假设开发商预期利润为10%!13000的楼面价应该在二线及以上城市!

1、土地费13000,交易费及契税,印花税4.55%,约600元

2、城市配套费,150

3、规划设计费、勘察费、施工图设计费,50

4、各种规费,招标费、施工图审查费、监理费、消防人防审查费等,100

5、临时设施费(水电道路排水)三通一平等50

6、建安工程费,楼面价这么高肯定都是高层,一般30-32层,2000-2500,北方地区有采暖及外墙保温,有的地区是8度抗震,增加200元左右!统一按2500

7、小区配套费,包括自来水、雨污水、供电系统、采暖系统、天然气、小区道路、绿化景观、围墙大门、路灯、消防、智能化系统、网络电视等,大约300

8、配套公建,不能销售,包括需求里面的幼儿园 、学校、公厕、物业房、配电室、消防控制室、派出所、居委会、人防设施等,大约占2%左右,计400

以上直接成本合计17150元

10、管理费(工资、差旅费、水电费、办公费、印花税、业务费)2%,400

11、营销费3%,600

12、利息,按1年贷款利息10%,14000*10%+4000*5%=1600

13、增值税,10%,按300元,城建税、教育附加,土地使用税等,100元

14、土地增值税,按最少2%计400

以上合计20550万,

以上是保本销售价。

15、假设销售价23000元,销售毛利润2450元,企业所得税25%,612元,企业净利润1838元,净利润率8%

所以企业保本销售价不低于20000元,合理销售价,23000元,正常销售价25000元。

土地成本是13000,另外的成本则和产品定位、形态相关。大致会有如下费用:

1、主要是建安成本,一般在2000-2500左右;

2、费用:主要是资金费用、管理费用和销售费用等;

3、其它成本:园林及其它配套的成本等。

正常情况下,房子起码要卖16000以上才能保本。如果成本控制不好,估计得到17000左右才能保本。

说明:

1)我看有很多人对这个数据质疑,我就简单回复一下。我今年9月中旬去湖南几家房企进调研,和几家成本总监沟通,在湖南当地普通档次的(非精装修)住宅为例,建安成本在2100元/平左右,要求的财务费用在3%~5%左右,加上管理费用和营销费用,成本能控制在3100元/平以内。

因此在土地成本(13000)的情况下,总体成本能控制在16000元/平左右。

当然,在中国大多城市,成本一般而言会比较接近。也有一些不同的城市,有些成本会有些差异。例如深圳的人工成本,毫无疑问,会比一般的城市贵。

如果遇上快周转的巨头房企,例如碧桂园,那就更厉害了。多年前对碧桂园进行过访问和调研,那么基于碧桂园的全产业链的谈判能力+专业的成本的控制能力,其成本的控制更是厉害,具体数据我就不说了。

2)那真实的成本是16000么?最终成本制定多少,其实还和售价有一定的关系。这涉及到增值税和土地增值税有关系;如果售价过高,会带来较高的土地增值税,因此一般会对成本数据、财务费用做一些调整,也可能人工调整和增加一些成本,以避免过高的土地增值税。

3)至于具体的售价卖多少就不谈了,因为这和企业的运营模式、当地市场价格、税收筹划(增值税及土地增值税)、销售去化周期相关。

看了很多回复的,有怒骂,也有支持的。看过很多的真实成本测算表格,特意和大家分享。在此强调一下:16000-17000的普通住宅毛胚成本,没有考虑具体一线、二线和三四五线的差异,没有考虑精装房,也没有考虑老板是否借得民间高利贷这总情况,只是一个大概的参考数据。并且,这个只是成本参考,真正的售价肯定不是这个数,还要考虑增值税、土地增值税和当地的市场售价等因素。

当然,每个城市,每个房企和地块都不一样。如果有人还是相信高成本,那就保留这份童真好了。

当然如果大家也有样本,可以评论反馈。上述数据和观点供大家参考。

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